Купить виллу на Пхукете

Исключение для крупных инвестиций

Земельный кодекс знает одно исключение. Иностранец, который вложил в Таиланд не меньше 40 млн ฿ в разрешённые законом активы и держит их не меньше пяти лет, может получить до одного рая земли, это 1 600 м², под собственное жильё. Участок должен быть в жилой зоне города или муниципалитета, а разрешение даёт министр внутренних дел, в каждом случае отдельно. Путь существует, но пользуются им единицы.

Что предлагают продавцы

Мы раскрыли 170 карточек вилл, выставленных на продажу, и посмотрели поля о форме владения. Поле про дом заполнено в 140 из них, про землю — в 45.

• Дом. Собственность иностранца на строение предлагают в 96 карточках из 140, покупку на компанию — в 105. Долгую аренду самого дома — в 23.
• Земля. Из 45 карточек, где продавец описал участок, долгая аренда земли указана в 16, компания — в 23, полная собственность — в 25. Последняя доступна гражданину Таиланда или тайской компании.
• Несколько вариантов сразу. Продавец обычно перечисляет всё, что может предложить, и выбирать приходится покупателю вместе с юристом.

Практический вывод: форма владения на Пхукете — это не свойство виллы, а предмет договорённости. Одну и ту же виллу можно купить разными способами, и цена от этого не всегда меняется.

Чек-лист объекта до сделки

Спокойная покупка — это проверенные документы. Список того, что юрист смотрит до задатка, а покупатель — до подписи.

• Титул участка. Тип документа на землю и имя собственника. Надёжнее всего чанот.
• Оборот титула. На обратной стороне земельный офис записывает залоги, аренды, сервитуты и аресты. Свежая выписка из земельного офиса показывает их все.
• Права продавца. Собственник — сам продавец, его компания или человек по доверенности. В последних двух случаях проверяют полномочия подписанта.
• Разрешение на строительство. Документ Ор 1 и соответствие построенного проекту: этажность, площадь, бассейн, пристройки.
• Документы на дом. Домовая книга, номер дома, счётчики электричества и воды на имя владельца.
• Дорога к участку. Общественная дорога или проезд через чужой участок. Во втором случае нужен зарегистрированный сервитут.
• Зона по плану застройки. Для участка под будущую стройку или перестройку — что разрешает на нём план провинции: высоту, площадь застройки, отступы.
• Правила посёлка. Взносы за общую территорию, охрана, ограничения на сдачу и на перестройку.

Чанот и другие документы на землю

В Таиланде несколько типов документов на землю, и они не равны. Чанот, он же Нор Сор 4 Чор, — полноценный титул собственности: участок обмерен, границы привязаны к координатам и записаны в земельном департаменте. Это стандарт, к которому стоит стремиться.

Нор Сор 3 Гор — документ на владение участком, обмеренным по аэросъёмке. Такую землю можно продать, заложить и сдать в аренду, а со временем перевести в чанот. Нор Сор 3 без буквы «Гор» — участок, который департамент не обмерял, границы описаны через соседей. Для покупки с большими деньгами это уже повод остановиться и разбираться отдельно.

Порядок сделки

1. Бронь и задаток. Снимает виллу с продажи на время проверки. В расписке — условия возврата.
2. Проверка. Титул, оборот, разрешения, права продавца, дорога. Отдельный юрист, а не агент продавца.
3. Договор. Цена, распределение между арендой земли и домом, график платежей, кто платит сборы, что остаётся в доме.
4. Оплата. Переводом из-за рубежа с банковскими справками — они пригодятся и при регистрации, и при будущей продаже.
5. Регистрация. В земельном офисе регистрируют аренду участка и переход права на дом. После этого вы владелец строения и арендатор земли на записанный срок.

Готовая вилла или стройка

Значительная часть рынка — виллы, которых ещё нет. В 53 раскрытых карточках со статусом стройки 20 — это проекты на стадии строительства или строительство под заказ. Платёж в таких сделках идёт этапами: фундамент, коробка, крыша, отделка, передача.

В готовой вилле можно проверить всё руками: напор воды, дренаж в ливень, работу насоса бассейна, уклон дороги. В стройке вместо этого проверяют застройщика: его сданные посёлки, документы на участок и разрешение именно на этот проект. Удобный приём — съездить в прошлый посёлок того же застройщика и посмотреть, как дома выглядят через несколько лет.

Где продают виллы и почём

Четверть предложения — Чернг Талай: Банг Тао, Лаян, окрестности Лагуны. Дальше идут Раваи с Най Харном (16%), Си Сунтхон (14%), Тхеп Красаттри (11%) и Чалонг (9%). Медиана цены виллы — 24 900 000 ฿, трёхспальной — 18 900 000 ฿. Разбор цен по спальням и районам — на странице раздела о ценах на недвижимость.

Юг острова — про спокойную жизнь и выбор по разумной цене, Банг Тао — про курортную инфраструктуру и близость к аэропорту, глубина острова — про новые посёлки и тишину. Удобно начать с карты районов и разборов Раваи, Банг Тао и Таланга.

Что стоит содержание виллы

Своя вилла — это свой бассейн, сад и крыша. Чистка бассейна, садовник, мелкий ремонт после сезона дождей, электричество на кондиционеры и насос — всё это ложится на владельца. В посёлке добавляется взнос за общую территорию и охрану.

Есть и ежегодный налог на землю и строения. Платит его тот, кто владеет объектом на 1 января: за дом — собственник дома, за участок — собственник земли, если договор аренды не распределил это иначе. Ставки и расчёт — на странице раздела про налоги и расходы.

Животным на виллах обычно рады больше, чем в кондоминиумах: в 34 карточках из 41, где продавец заполнил это поле, животные разрешены.

Если вилла будет сдаваться

Многие покупают виллу с расчётом сдавать её, пока сами не на острове. Здесь две модели с разной логикой. Долгая аренда на месяцы — спокойный доход и минимум хлопот: один арендатор, один договор, счётчики на нём. Посуточная сдача туристам приносит больше в высокий сезон, но требует управления: уборка, смена белья, встреча гостей, реклама.

Посуточная сдача в Таиланде подпадает под закон о гостиницах. Для небольших домов есть упрощённый порядок, условия которого уточняют в местной администрации. Если вилла стоит в посёлке, стоит заранее прочитать его правила: краткосрочную сдачу там иногда ограничивают. Как считать доходность и как работают управляющие компании, разобрано на странице раздела про инвестиции.

Перепродажа и наследство

Дом в собственности можно продать и оставить по наследству, как любое имущество. С арендой земли тоньше: по общему правилу права арендатора не переходят к другому человеку без согласия арендодателя. Поэтому условия передачи аренды покупателю и наследникам прописывают в договоре сразу, пока все стороны согласны.

С компанией передача устроена через доли: продаётся не вилла, а компания вместе с её обязательствами. Покупатель такой компании проверяет не только дом, но и её бухгалтерию.

Сначала пожить в аренде

Прежде чем покупать дом на 30 лет, разумно прожить в похожем сезон. Аренда виллы в нужном районе покажет дорогу, соседей, сезон дождей и реальные счета. Цены долгой аренды — в разборе аренды вилл, а если главное — свой бассейн, смотрите материал про виллы с бассейном.