Аренда вилл на Пхукете

Медиана по открытым предложениям долгосрочной аренды вилл — 120 000 ฿ в месяц: трёхспальная вилла с бассейном, площадь около 250 м². Дешевле 100 000 ฿ — чуть больше трети рынка, дороже 300 000 ฿ — меньше десятой части. Ниже — цены по спальням и районам, что оплачивается сверх аренды и на что смотреть при просмотре.

Сколько стоит вилла в месяц

Медиана по открытым предложениям долгосрочной аренды — 120 000 ฿ в месяц. Это середина рынка, а не «средняя вилла»: половина объявлений дешевле, половина дороже. Дешевле 100 000 ฿ — 38% предложений, дешевле 50 000 ฿ — всего 3%. Дороже 300 000 ฿ — 9%, и там начинается совсем другая недвижимость: первая линия, свой участок, штат обслуги.

Главный множитель цены — спальни, а не район. Трёхспальные виллы занимают 42% рынка, это его центр тяжести. Односпальных почти нет: 4% объявлений, и по деньгам они конкурируют не с виллами, а с кондо.

Спален	Медиана, ฿/мес	Половина предложений	Площадь, м²	Доля рынка
1	51 500	45 000 – 55 000	63	4%
2	80 000	65 000 – 90 000	180	18%
3	120 000	85 000 – 155 000	250	42%
4	180 000	130 000 – 250 000	382	23%
5	199 000	120 000 – 300 000	550	10%
6 и больше	от 130 000	—	580	3%

Ориентир по открытым предложениям долгосрочной аренды: 289 объявлений, цена за месяц. «Половина предложений» — это диапазон между нижней и верхней четвертью выборки. Площадь — медианная по той же группе.

Разброс внутри каждой строки огромный, и это нормальный вид рынка. Двухспальные виллы идут и по 40 000 ฿, и по 280 000 ฿. Трёхспальные — от 28 000 ฿ до 350 000 ฿. Четырёхспальные — от 75 000 ฿ до 660 000 ฿. Верх выборки — 1 050 000 ฿ в месяц. Поэтому фраза «вилла стоит столько-то» бессмысленна без второго вопроса: где и какая.

Метр площади как проверка адекватности цены

Удобный способ понять, не переплачиваете ли вы, — разделить цену на площадь. Медиана по выборке — 460 ฿ за квадратный метр в месяц. По группам цифра держится ровно: 451 ฿ у двухспальных, 468 ฿ у трёхспальных, 491 ฿ у четырёхспальных, 400 ฿ у пятиспальных. Выбивается только одна группа — односпальные, 718 ฿ за метр: маленькие виллы дороже в пересчёте на площадь, потому что бассейн, кухня и участок нужны им те же самые.

Если предложение выходит сильно за 600 ฿ за метр, у этого должна быть причина, которую видно: первая линия, новая стройка, участок с видом, полный сервис. Если причины нет — торг уместен, и на длинном сроке владельцы к нему готовы.

Вилла или кондо: разница в деньгах

Тем же способом мы разобрали открытые предложения долгосрочной аренды квартир и кондо — 146 уникальных объявлений. Сравнение получается неожиданным.

Формат	Медиана, ฿/мес	Половина предложений	Площадь, м²	За м², ฿/мес
Кондо, 1 спальня	21 000	17 000 – 32 000	35	635
Кондо, 2 спальни	50 000	32 000 – 68 000	64	635
Вилла, 2 спальни	80 000	65 000 – 90 000	180	451
Вилла, 3 спальни	120 000	85 000 – 155 000	250	468

Кондо — 146 объявлений, виллы — 289, оба сбора по открытым предложениям долгой аренды. Колонка «за м²» — медиана по группе.

Медиана по всем кондо — 28 000 ฿, по всем виллам — 120 000 ฿, разница больше чем в четыре раза. Но за квадратный метр вилла дешевле: 460 ฿ против 635 ฿. Вы платите не за метры, а за то, что их много, и за участок с бассейном в придачу.

Практический вывод простой. Если нужна спальня и рабочий стол, кондо закрывает задачу втрое дешевле. Если вас четверо и вы живёте здесь месяцами, вилла оказывается разумнее двух квартир рядом — и по деньгам, и по быту. Подробный разбор квартирного варианта — в материале про аренду кондо.

Цена по районам

Остров вытянут примерно на 50 километров, и география в цене видна. Юг — Раваи и Чалонг — даёт самый широкий выбор бюджетных вилл. Запад и северо-запад — Банг Тао, Чернг Талай, Лагуна — дороже, но ближе к аэропорту. Север, Таланг и Си Сунтхон, стоит дороже юга при худшем доступе к морю: там больше новых посёлков.

Район	Объявлений	Медиана, ฿/мес	До аэропорта, км	До Пхукет-тауна, км
Раваи	47	99 000	50	20
Чалонг	21	90 000	45	10
Чернг Талай, Банг Тао	12	100 000	20	25
Си Сунтхон, Таланг	7	130 000	15	20
Кату	6	115 000	30	10

В таблице только районы, где в выборке набралось шесть и больше предложений. Километры — по дороге. Время в пути не приводим: оно зависит от часа и сезона.

Ещё два адреса, где вилл заметно больше нуля: Па Клок на востоке с медианой 105 000 ฿ и Тхеп Красаттри в глубине острова с медианой 82 500 ฿. Оба — про тишину и участок, а не про пляж в шаговой доступности.

Чтобы сравнение было честным, полезно смотреть один и тот же формат. Вот трёхспальные виллы по районам: Чалонг — 82 500 ฿, Раваи — 94 500 ฿, Чернг Талай — 100 000 ฿, Си Сунтхон — 120 000 ฿. Разница между югом и севером на одинаковой вилле — примерно треть цены.

Срок решает больше, чем кажется

Одна и та же вилла стоит по-разному в зависимости от того, на сколько вы её берёте. Посуточная ставка рассчитана на туриста в высокий сезон. Помесячная — уже совсем другие деньги. Годовой договор даёт лучшую ставку, и именно про него все цифры выше: выборка собрана по долгосрочным предложениям.

Высокий сезон на Пхукете — с ноября по апрель, низкий — с мая по октябрь. В высокий сезон владельцы неохотно подписывают длинные договоры: посуточно за те же месяцы они заработают больше. Отсюда практический вывод: если едете зимовать, договариваться стоит заранее, а заезжать выгоднее в низкий сезон и подписывать сразу на длинный срок.

Короткие сроки — отдельная история со своей логикой: там считают уборку, смену белья, депозит на случай ущерба. Цены на несколько ночей мы в этот замер не брали, чтобы не смешивать две разные модели в одной таблице.

Пхукет DA

Чат MAX

Задать вопрос сообществу

Вступить →

Чат Telegram

Задать вопрос сообществу

Вступить →

Советы и ответы на вопросы о Пхукете

Вилла с бассейном: что проверить до подписи

Бассейн — главная причина, по которой берут виллу, а не квартиру, и главный источник сюрпризов. Вопросы, которые стоит задать до того, как вы влюбились в фотографию.

Кто чистит и как часто. Обслуживание бассейна бывает включено в аренду, а бывает отдельной строкой. Это обсуждается на входе, а не в первый месяц.
Чем обрабатывают воду. Хлор и соляная система — разные ощущения для кожи и разный уход.
Глубина и размер. Многие бассейны при виллах — купальные, не для плавания. Если нужно плавать, меряйте длину.
Тень. Бассейн, открытый солнцу весь день, днём превращается в горячую ванну. Вечером это плюс, в полдень — нет.
Ограждение. С маленькими детьми это первый вопрос: у большинства вилл бортика и калитки нет.
Кто платит за воду при доливе. В сухие месяцы бассейн доливают регулярно.

Отдельно — про сад. У виллы с участком есть садовник, и его работа тоже либо в аренде, либо сверх неё. Джунгли на Пхукете отвоёвывают территорию быстро, месяц без ухода виден невооружённым глазом.

Какой район под какую задачу

Остров небольшой, но дорога съедает день, если жильё выбрано не под ваш маршрут. Ориентиры по километрам — от районов до аэропорта и до Пхукет-тауна.

Раваи и Най Харн — 50 км до аэропорта, 20 до города. Самый большой выбор вилл, спокойный юг, море рядом, но аэропорт далеко. Подробно — в разборе Раваи.
Чалонг — 45 и 10 км. Не про пляж, а про удобную логистику: отсюда близко и в город, и на южные пляжи. Самые доступные виллы в выборке. См. Чалонг.
Банг Тао и Чернг Талай — 20 и 25 км. Лагуна, гольф, супермаркеты для живущих, длинный пляж. Цены выше юга. См. Банг Тао.
Таланг и Си Сунтхон — 15 и 20 км. Новые посёлки, тишина, до моря ехать. См. Таланг.
Кату — 30 и 10 км. Между Патонгом и городом, живут местные и экспаты, море за перевалом. См. Кату.
Камала и Сурин — 30 и 25 км. Тихие западные бухты, много вилл на склонах с видом. См. Камалу и Сурин.
Патонг — 35 и 15 км. Виллы есть на склонах над районом, но жить в шуме центра и брать виллу — сочетание на любителя. См. Патонг.
Ката и Карон — 45 и 20 км. Курортный юго-запад, виллы на холмах с видом на бухты. См. Ката и Карон.
Найянг — 5 км до аэропорта. Удобно тем, кто часто летает; рядом национальный парк. См. Найянг.
Панва — 40 и 10 км. Мыс на востоке, вид на бухту, вилл мало и они особенные. См. Панву.

Что спросить до просмотра

Просмотры съедают день: виллы стоят далеко друг от друга, и три адреса за поездку — уже много. Половина вариантов отсеивается перепиской, если задать шесть вопросов сразу.

Цена на ваш срок. Не «сколько стоит», а «сколько на такой-то период с такого-то числа» — ответ бывает другим.
Что входит в аренду. Бассейн, сад, интернет, вывоз мусора, обслуживание территории.
Как считают электричество. По счётчику или фиксированной суммой, и кто снимает показания.
Депозит и условия его возврата. Размер, срок возврата после выезда, что считается ущербом.
Гости и животные. Правила бывают на уровне посёлка, а не владельца.
Свежие фотографии. Попросите снять виллу сегодня, а не прислать каталожные кадры: мебель и сад за пару лет меняются.

Что смотреть на просмотре

Фотографии не передают три вещи: шум, запах и дорогу. Всё остальное можно проверить за полчаса на месте. Список, по которому стоит пройтись.

Дорога к вилле. Многие виллы стоят на склонах. Проверьте подъём: на байке с пассажиром и покупками крутой заезд становится ежедневной проблемой.
Интернет. Запустите проверку скорости прямо на просмотре, в той комнате, где будете работать.
Кондиционеры. Включите каждый и послушайте. Один кондиционер на две спальни — частая экономия владельца.
Москитные сетки. Их наличие — вопрос комфорта каждой ночи, а не мелочь.
Вода. Откуда идёт, есть ли фильтр, какой напор в душе на втором этаже.
Счётчики. Найдите их и перепишите показания при заселении.
Стройка по соседству. Оглядитесь: пустой участок рядом может стать площадкой через месяц.
Парковка. Помещается ли машина, есть ли навес от солнца и дождя.
Сигнал сотовой сети. В низинах и за холмами он проседает.
Мусор. Кто и как вывозит: в посёлках это организовано, на отдельно стоящих виллах — не всегда.

Как договариваться о цене

На длинном сроке торг — часть нормального разговора, а не наглость. Владельцу пустая вилла обходится дороже скидки: бассейн чистят и электричество на насос тратят в любом случае.

Считайте за метр. Медиана рынка — 460 ฿ за м² в месяц. Если вилла идёт по 700 ฿ за метр, спросите, чем она это оправдывает.
Длинный срок за скидку. Год вместо полугода — самый весомый аргумент.
Низкий сезон. С мая по октябрь позиция арендатора сильнее.
Оплата вперёд. Несколько месяцев сразу обычно двигают ставку, но так вы теряете гибкость — решайте по ситуации.
Просите не только деньги. Включить обслуживание бассейна, докупить кондиционер, поменять матрас — такие уступки дают охотнее, чем скидку.

Мебель и техника: что обычно есть

Виллы сдают с мебелью — пустых предложений на рынке долгой аренды почти нет. Но «с мебелью» означает разное, и список стоит сверить до подписания.

Кухня. Плита часто на две конфорки, духовки может не быть вовсе — для тайского быта это норма.
Стиральная машина. Обычно есть, сушилки почти никогда: в сезон дождей вещи сохнут долго.
Матрасы. Тайские жёстче привычных. Проверять лёжа, а не глазами.
Рабочее место. Стол и нормальный стул — редкость, докупать приходится часто.
Посуда и текстиль. Базовый набор бывает, полный комплект — нет.

Договор, депозит и спокойный заезд

Аренда виллы в Таиланде — обычная понятная сделка, если задать правильные вопросы на входе. Несколько вещей, которые экономят нервы при выезде.

Кто подписывает. Земля в Таиланде иностранцам не продаётся, поэтому виллой владеет либо местный собственник, либо компания, либо она взята в долгосрочную аренду земли — регистрируемый договор такой аренды заключают на срок до 30 лет. Для арендатора это значит одно: полезно понимать, с кем вы подписываете и на каком основании человек сдаёт. Спросить об этом прямо — нормальная практика, и адекватный владелец отвечает спокойно.

Депозит. Обычная схема — депозит плюс оплата первого месяца вперёд. Депозит возвращают при выезде за вычетом реального ущерба, поэтому состояние виллы при заселении стоит снять на видео: бассейн, техника, мебель, стены, счётчики. Пять минут съёмки снимают девять из десяти будущих споров.

Что в договоре. Срок, цена, что входит в неё и что сверху, кто чинит технику и бассейн, условия досрочного выезда, можно ли с животными и с гостями. Договор обычно двуязычный — читать стоит оба варианта.

Коммунальные. Электричество почти всегда считают по счётчику сверх аренды, и на вилле с кондиционерами и бассейном это заметная сумма. Вода, интернет и обслуживание территории бывают включены, бывают нет. Уточняйте до подписания — тот же подход мы описывали в материале про аренду кондо.

Регистрация. По тайским правилам владелец жилья уведомляет иммиграционную службу о заселении иностранца — это делает принимающая сторона, а не вы. Уточните, что владелец про эту процедуру знает: она понадобится, если будете продлевать визу.

Быт вокруг виллы

Вилла почти всегда стоит не в центре, и это меняет повседневность. Три вещи, которые стоит посчитать заранее.

Транспорт. Без своего колеса жизнь на вилле неудобна: до магазина редко дойти пешком. Смотрите, поместится ли машина под навес и как выглядит подъезд в дождь. Дорогу до нужных точек удобно прикинуть по карте острова.

Школы и сады. Если едете с детьми, сначала выбирается школа, потом район: обратный порядок даёт ежедневную дорогу через весь остров. Что есть на Пхукете — в разборе школ и детских садов.

Продукты и доставка. В посёлках на севере и востоке крупный супермаркет может быть за несколько километров, и привычка «забежать вечером» не работает. Зато доставка на остров приезжает почти везде.

Кому какая вилла подходит

Паре или одному. Одно- и двухспальные виллы — это 22% рынка, и в пересчёте на метр они самые дорогие. Если бассейн не принципиален, кондо даст ту же площадь дешевле.
Семье с детьми. Трёхспальная вилла с медианой 120 000 ฿ — главный формат острова: двор, бассейн, отдельные комнаты, рядом школы и сады.
Компании и большому приезду. Четыре спальни и больше — 36% предложений. Здесь цена на человека получается ниже, чем в отеле, но растут и коммунальные.
Зимовке. Заезд в низкий сезон и договор на длинный срок дают лучшую ставку, а выбор в мае–октябре шире, чем в разгар зимы.

Что почитать дальше

Про долгую аренду квартир и кондо, депозиты и коммуналку — в разборе аренды кондо. Общая картина рынка, включая покупку, — на странице недвижимости Пхукета. Выбрать район по карте удобно на карте районов, а посмотреть, что вокруг конкретного адреса, — на общей карте острова.

Частые вопросы

Сколько стоит снять виллу на месяц

Медиана по долгосрочным предложениям — 120 000 ฿ в месяц. Половина трёхспальных вилл укладывается в 85 000 – 155 000 ฿, двухспальные в 65 000 – 90 000 ฿, четырёхспальные в 130 000 – 250 000 ฿. Дешевле 50 000 ฿ предложений мало — около 3%.

В каком районе виллы дешевле

На юге. Медиана по Чалонгу — 90 000 ฿, по Раваи — 99 000 ฿, тогда как по Си Сунтхону на севере — 130 000 ฿. На одинаковых трёхспальных виллах разница между Чалонгом и Си Сунтхоном примерно треть цены.

Чем вилла отличается от кондо по расходам

У виллы добавляются бассейн и сад: их обслуживание либо включено в аренду, либо идёт отдельной строкой. Электричество на вилле обычно выше, чем в квартире той же площади, — кондиционеров больше, а насос бассейна работает ежедневно.

Какой депозит обычно просят

Стандартная схема — депозит плюс оплата первого месяца вперёд, на годовом договоре иногда просят больше. Депозит возвращают при выезде за вычетом реального ущерба, поэтому состояние виллы и показания счётчиков стоит зафиксировать на видео при заселении.

Когда выгоднее договариваться

В низкий сезон, с мая по октябрь. С ноября по апрель владельцы зарабатывают на коротких заездах и длинные договоры подписывают неохотно. Если планируете зимовку, вопрос стоит закрывать заранее.

Сколько метров в вилле за эти деньги

Медианная площадь двухспальной — 180 м², трёхспальной — 250 м², четырёхспальной — 382 м², пятиспальной — 550 м². В пересчёте на площадь рынок держится около 460 ฿ за квадратный метр в месяц.

Можно ли снять виллу удалённо

Технически да, но фотографии не показывают уклон дороги, шум соседней стройки, напор воды и скорость интернета. Разумнее взять жильё на короткий срок и подписывать длинный договор, посмотрев варианты вживую.

На что смотреть в договоре

Срок и цена, что входит в аренду и что оплачивается сверху, кто чинит технику и обслуживает бассейн, условия досрочного выезда, правила про животных и гостей. Договор обычно двуязычный, читать стоит обе версии.

Материал редакции adadai.com. Мы не агентство и не риелтор: объекты не подбираем и сделки не сопровождаем. Цены в таблицах — наш разбор открытых предложений, актуальные условия всегда уточняются у владельца.