Купить квартиру на Пхукете

Когда квоты нет: долгая аренда

Если иностранная квота в доме закончилась, квартиру можно оформить в долгую аренду. Тайский гражданский кодекс ограничивает срок аренды недвижимости 30 годами. Договор дольше трёх лет обязательно регистрируют в земельном офисе, иначе в суде его признают только на три года.

При регистрации платят сбор 1% от суммы арендной платы за весь срок и гербовый сбор 0,1%. Часто продавец обещает продление ещё на 30 лет, а то и дважды. Верховный суд Таиланда такие заранее прописанные цепочки не признаёт: юридически гарантирован только первый срок. Продление — это новая договорённость, когда подойдёт время.

Отсюда практичный взгляд. Аренда на 30 лет — рабочая форма, если вы покупаете квартиру пожить и сдавать, а не оставить внукам. Для наследства и перепродажи иностранцу квотная собственность надёжнее. Дешевле за метр аренду в объявлениях не продают, поэтому выбор делается по правам, а не по деньгам.

Три формы, которые предлагают продавцы

В карточках продаж форма владения часто перечислена списком, и выбор остаётся за покупателем. По тем же 173 заполненным карточкам картина такая.

• Иностранная квота — в 114 объявлениях. Квартира записана на вас лично, это и есть собственность без срока.
• Тайская квота — в 97. Эти метры может купить гражданин Таиланда или тайская компания; иностранцу лично они недоступны.
• Покупка на компанию — в 69. Имеется в виду тайская компания, которой разрешено владеть недвижимостью. Схема живёт, пока компания реально работает, сдаёт отчётность и её тайские акционеры вкладывают свои деньги.
• Долгая аренда — в 49, из них в 37 это единственный вариант.

Для частного покупателя, который берёт одну квартиру пожить или сдавать, первая строка почти всегда самая простая. Компания нужна тем, кто и так ведёт бизнес в Таиланде.

Порядок сделки по шагам

1. Бронь. Небольшой задаток снимает квартиру с продажи на оговорённый срок. В расписке пишут, при каких условиях он возвращается.
2. Проверка. Титул квартиры, собственник, долги перед домом, свободная квота, правила кондоминиума. Это работа юриста, а не агента.
3. Договор купли-продажи. Цена, график платежей, кто платит какие сборы, дата регистрации, что остаётся в квартире.
4. Перевод денег. Из-за рубежа, в валюте, со справкой банка на каждый платёж.
5. Справка об отсутствии долгов. Управление дома выдаёт её продавцу: по закону о кондоминиумах без неё земельный офис регистрацию не проводит.
6. Регистрация. Обе стороны или их представители по доверенности идут в земельный офис, платят сборы и налоги, имя нового собственника вписывают в титул квартиры.

Земельный офис — единственное место, где переход права становится реальным. Всё, что подписано до него, — обязательства сторон, а не собственность.

Новостройка или готовый дом

Новостройку продают по графику: бронь, первый взнос при договоре, дальше платежи по этапам стройки, остаток — при регистрации. Плюс такой покупки — растянутые платежи, минус — ожидание сдачи дома. Среди раскрытых нами карточек 13% — ещё не достроенные дома.

Готовая квартира покупается быстрее и понятнее: её можно увидеть, послушать соседей и дорогу, спросить управляющего про взносы и ремонты. В новостройке всё это обещание, в готовом доме — факт. Для первой покупки на острове сданный дом понятнее.

Что платится при регистрации

Главный платёж в земельном офисе — сбор за регистрацию перехода, 2% от оценочной стоимости квартиры. По обычаю его делят пополам, но это договорённость, а не закон: кто что платит, фиксируют в договоре. Налоги с продажи — специальный бизнес-налог или гербовый сбор и налог у источника — по обычаю платит продавец.

Если оценка совпадает с ценой медианной квартиры в 4 970 000 ฿, сбор за переход составит 99 400 ฿, и половина покупателя — 49 700 ฿. В новостройке застройщик иногда берёт сборы на себя, и это тоже пишут в договоре. Разбор всех платежей с примерами есть на странице раздела про налоги и расходы при покупке.

Ежемесячные взносы в доме

У каждого кондоминиума есть юридическое лицо, которое содержит лифты, бассейн, охрану, сад и уборку. Собственники платят ему взнос пропорционально площади своей квартиры, так требует закон. В объявлениях его подписывают как CAM.

По 129 карточкам, где взнос указан, медиана — 2 280 ฿ в месяц за квартиру, или около 59 ฿ за квадратный метр. Половина домов берёт от 48 до 60 ฿ за метр. Кроме ежемесячного взноса, при покупке в новом доме платят разовый взнос в резервный фонд на будущие крупные ремонты — его размер указан в договоре.

Правила дома: что узнать до покупки

• Животные. В 98 карточках из 105, где продавец заполнил это поле, животные в доме запрещены. Если едете с собакой или кошкой, это первый вопрос.
• Посуточная сдача. Многие дома запрещают её правилами, а тайский закон о гостиницах требует лицензию на сдачу меньше чем на 30 дней. Планируете сдавать — считайте долгую аренду.
• Ремонт. Часы шумных работ, согласование перепланировки, кто вывозит строительный мусор.
• Долги и собрания. Попросите протоколы последних общих собраний: там видно, какие ремонты впереди и не собираются ли поднимать взнос.
• Мебель. 86% квартир продаются полностью меблированными. Список того, что остаётся, вписывают в договор.

Что хранить после сделки

После регистрации на руках остаётся папка, которая понадобится при продаже. Титул квартиры с вашим именем, договор купли-продажи, квитанции земельного офиса, справки банка о каждом переводе. Справки о валюте особенно ценны: по ним видно, что деньги пришли из-за рубежа, и при продаже это упрощает перевод выручки обратно.

Копии стоит хранить не только на острове. Сканы в облаке и у кого-то из близких избавят от поездки в земельный офис за дубликатом.

Где смотреть и сколько стоит

Коротко: медиана открытых предложений о продаже — 4 970 000 ฿, половина квартир стоит от 2 970 000 до 8 780 000 ฿. Типичная односпальная — около 35 м² и 3,8 млн ฿. Самый доступный метр — в Пхукет-тауне и Кату, самый дорогой — у Банг Тао и Лагуны. Подробный разбор цен по районам и спальням есть на странице раздела о ценах на недвижимость.

Почти треть предложения о продаже — в Чернг Талае: Банг Тао, Лагуна, Лаян. Это новые комплексы у длинного пляжа, недалеко от аэропорта. Кату и Вичит на юге города дают по одиннадцать процентов рынка и самые низкие цены — там покупают жильё для жизни, а не для отпуска. Раваи и Карон с Катой — середина: море рядом, метр дешевле, чем у Банг Тао.

Выбирать район лучше по будничному маршруту: где школа, работа, спортзал, где вы бываете каждый день. Удобно начать с карты районов, а потом прочитать разборы Банг Тао, Раваи и Кату.

Сначала пожить в аренде

Разумный порядок такой: сначала снять квартиру в том районе, где собираетесь покупать. Сезон аренды обходится дешевле ошибки с районом. Медиана долгой аренды квартиры — 28 000 ฿ в месяц, подробности в разборе аренды квартир. Про договор, депозит и коммунальные платежи в съёмном жилье — в материале про аренду кондо.

Квартира и виза — разные вопросы

Собственность на квартиру сама по себе визу не даёт и права жить в Таиланде не продлевает. Визу оформляют отдельно, по своим основаниям. Какие варианты есть у тех, кто остаётся надолго, — на странице о долгосрочной визе, а про бытовую сторону переезда — в разборе переезда на Пхукет.