Налоги и расходы при покупке недвижимости на Пхукете

Бизнес-налог или гербовый сбор

С продажи недвижимости берут один из двух платежей, никогда не оба. Специальный бизнес-налог — 3% плюс местный налог в размере 10% от него, итого 3,3%. Его платят компании при любой продаже и частные лица, если продают раньше, чем через пять лет после покупки.

Если бизнес-налог не применяется, платится гербовый сбор 0,5%. Так бывает, когда частный продавец владел объектом пять лет и дольше. Есть и льгота: частное лицо, которое жило в проданном жилье и было прописано в нём по домовой книге не меньше года, от бизнес-налога освобождается даже при более коротком владении.

Для покупателя это важно по одной причине. Продавец, который владеет квартирой меньше пяти лет, платит почти в семь раз больше, чем тот, кто владеет дольше. Это влияет на то, как он торгуется и кому хочет переложить платежи.

Налог у источника

Земельный офис удерживает с продавца подоходный налог прямо при регистрации. Для компании это 1% от большей из двух сумм. Для частного лица расчёт сложнее: берут оценочную стоимость, вычитают расходы по нормативу, зависящему от числа лет владения, и применяют прогрессивную шкалу подоходного налога.

Покупателя этот налог напрямую не касается, но в договоре встречается оговорка, что все налоги с продажи — на продавце. Её стоит видеть написанной, а не устной.

Пример: квартира по медиане рынка

Возьмём квартиру по медиане открытых предложений — 4 970 000 ฿ — и допустим, что оценка департамента составляет 4 000 000 ฿. Цифры условные, но механика реальная.

• Сбор за переход: 2% от 4 000 000 ฿ — 80 000 ฿, по обычаю по 40 000 ฿ с каждой стороны.
• Если продавец владел меньше пяти лет: бизнес-налог 3,3% от 4 970 000 ฿ — 164 010 ฿.
• Если пять лет и дольше: вместо него гербовый сбор 0,5% от 4 970 000 ฿ — 24 850 ฿.
• Налог у источника: зависит от того, кто продавец и сколько лет он владел, считается в земельном офисе.

Итог для покупателя в этом примере — 40 000 ฿ сбора плюс взносы дома, если квартира в новом кондоминиуме. Для продавца разница между двумя сценариями — почти 140 000 ฿.

Регистрация аренды земли и дома

Если вилла покупается в форме долгой аренды участка, в земельном офисе регистрируют договор аренды. Сбор — 1% от всей арендной платы за срок, плюс гербовый сбор 0,1%. Пример: если за 30 лет аренды участка по договору платится 9 000 000 ฿, сбор составит 90 000 ฿, гербовый — 9 000 ฿.

Дом на арендованной земле переходит к покупателю отдельной регистрацией, и для неё действуют обычные ставки перехода права. Поэтому в договоре важно видеть, как цена разделена между арендой земли и строением: от этого разделения зависит, сколько заплатят обе стороны.

Новостройка: что берёт на себя застройщик

Застройщик — компания, значит, при продаже он всегда платит бизнес-налог и налог у источника. Сбор за переход в новостройке делят по договору: бывает, что застройщик берёт его на себя целиком, и это нормальный предмет торга.

Отдельная статья — разовый взнос в резервный фонд дома. Его берут при первой регистрации квартиры в новом кондоминиуме, считают обычно от площади, и он идёт на будущие крупные ремонты. Бывает, что при передаче ключей просят сразу оплатить и ежемесячные взносы вперёд. Все эти суммы указаны в договоре, и их стоит сложить до подписи.

Ежегодный налог на землю и строения

Раз в год владелец платит местной администрации налог на землю и строения. Считается он от оценочной стоимости, для жилья ставки — от 0,02% до 0,1% по ступеням, законный потолок — 0,3%. Платит тот, кто владел объектом на 1 января: собственник квартиры, собственник дома, собственник земли.

Для основного жилья есть льготы. Если человек владеет домом вместе с землёй и прописан в нём, первые 50 млн ฿ оценки не облагаются. Если владеет только строением, как владелец квартиры или дома на арендованной земле, — первые 10 млн ฿. Прописка по домовой книге должна быть на 1 января.

Для квартиры в 4 000 000 ฿ по оценке, которая не является основным жильём, налог по нижней ставке 0,02% — около 800 ฿ в год. На фоне остальных расходов это немного.

Содержание квартиры: взносы дома

Каждый кондоминиум содержит общее имущество на взносы собственников, которые по закону считаются пропорционально площади. По 129 открытым объявлениям о продаже квартир на Пхукете, где продавец указал взнос, медиана — 2 280 ฿ в месяц, около 59 ฿ за квадратный метр. Для квартиры в 40 м² это примерно 28 000 ฿ в год.

Долги по взносам не остаются в прошлом: без справки управления дома об их отсутствии земельный офис квартиру не переоформит. Поэтому при покупке вторички справку берёт продавец, а покупатель проверяет, что в ней нет хвостов.

Если квартиру или виллу сдавать

Доход от аренды недвижимости в Таиланде облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Для сдачи зданий закон разрешает вычесть расходы по нормативу — 30% без подтверждающих документов — или фактические расходы с документами. Если арендатор — компания, часть налога она удерживает сама при оплате.

Порядок подачи декларации и ставки для конкретного случая зависят от налогового статуса владельца. Это вопрос к бухгалтеру, а не к агенту, и решать его лучше до первой сдачи, а не после.

Когда будете продавать сами

Все ставки выше однажды повернутся к вам другой стороной. Продажа в первые пять лет стоит продавцу-частнику 3,3% бизнес-налога, после — 0,5% гербового сбора. Если вы живёте в квартире и прописаны в ней по домовой книге, через год владения бизнес-налог снимается и при ранней продаже.

Для вывода денег из страны пригодятся те самые банковские справки о переводе при покупке: они показывают, что деньги пришли из-за рубежа. Храните их вместе с титулом и договором, а не в почте продавца.

Расходы помимо налогов

Государственные платежи — не единственная строка бюджета. Сопровождение юриста при проверке и сделке, перевод документов, доверенность, если на регистрацию идёт представитель, открытие банковского счёта. Суммы здесь договорные и зависят от объекта, поэтому их запрашивают заранее и письменно.

Отдельно — комиссия агента. В продаже её по обычаю платит продавец, и покупателю она не выставляется отдельной строкой. Если агент просит оплату с покупателя, это стоит обсудить до первого просмотра.

Как спокойно пройти день регистрации

• Распределение платежей в договоре. Кто платит сбор, налоги, резервный фонд — списком, с формулой расчёта.
• Предварительный расчёт. Земельный офис может посчитать платежи заранее по документам объекта. Сумма в день сделки не станет сюрпризом.
• Банковские справки о переводах. Для квартиры в иностранной квоте без них регистрации не будет.
• Справка об отсутствии долгов. Для квартиры — от управления кондоминиума, свежая.
• Деньги на платежи. Сборы оплачивают в день регистрации, способ оплаты уточняют в офисе заранее.

Как устроена сама покупка, по шагам — на страницах раздела о покупке квартиры и виллы. Цены, от которых считаются все эти проценты, собраны на странице цен на недвижимость. А общая картина рынка — на странице недвижимости Пхукета, с бытовой стороной переезда помогает разбор переезда на Пхукет, со счётом в банке — материал про банковский счёт.