Инвестиции в недвижимость Таиланда: как это работает на Пхукете

Доходность по форматам

Тот же расчёт можно сделать по типу жилья, сравнивая медиану цены продажи с медианой долгой аренды того же формата.

• Студия: продажа 3 900 000 ฿, аренда 22 000 ฿ в месяц — около 6,8% в год.
• Одна спальня: 3 800 000 ฿ и 25 000 ฿ — около 7,9%. Самый ходовой формат и на продажу, и на съём.
• Две спальни: 9 920 000 ฿ и 52 000 ฿ — около 6,3%. Большая квартира сдаётся хуже в пересчёте на вложенный бат.
• Вилла с тремя спальнями: 18 900 000 ฿ и 120 000 ฿ — около 7,6%. Но и расходы на бассейн, сад и ремонт у виллы выше.

Цифры аренды — из наших разборов аренды квартир и аренды вилл, цифры продажи — из разбора цен на недвижимость в этом же разделе.

От валовой доходности к чистой

Валовая цифра — это потолок. Посчитаем на примере односпальной квартиры: 35 м², куплена за 3 800 000 ฿, сдаётся за 25 000 ฿ в месяц.

• Аренда за год: 300 000 ฿, то есть 7,9% от цены.
• Взносы дома: при медиане 59 ฿ за м² в месяц — около 24 800 ฿ в год.
• Комиссия агента: по обычной практике — месячная аренда за годовой договор, 25 000 ฿. Платит её владелец.
• Месяц простоя между жильцами: ещё 25 000 ฿.

Остаётся около 225 000 ฿, или 5,9% в год. И это до подоходного налога, ремонта, замены мебели и техники. Реалистичный разговор о долгой сдаче на Пхукете начинается с цифры около пяти-шести процентов, а не с цифр из рекламы.

Вилла под сдачу: другая арифметика

По виллам тот же расчёт даёт похожие валовые цифры. Двухспальная — 13 720 000 ฿ при аренде 80 000 ฿ в месяц, около 7,0% в год. Трёхспальная — около 7,6%. Четырёхспальная — 30 500 000 ฿ при 180 000 ฿ в месяц, около 7,1%.

Разница с квартирой — в расходах и в спросе. Бассейн чистят круглый год, сад растёт без перерывов на сезон дождей, крыша и дренаж требуют внимания после каждого ливневого сезона. Взноса дома у отдельной виллы нет, но всё это владелец оплачивает сам. А жильцов на большую виллу на год меньше, чем на односпальную квартиру, и ищут их дольше.

Налог с арендного дохода

Доход от сдачи недвижимости в Таиланде облагается тайским подоходным налогом по прогрессивной шкале, даже если владелец живёт в другой стране. Для сдачи зданий закон разрешает вычесть 30% дохода как расходы без подтверждающих документов. Если жилец — компания, она удерживает часть налога при каждой оплате и перечисляет её сама.

В расчёте чистой доходности налог стоит учитывать отдельной строкой, по своему статусу. Как устроены все остальные платежи владельца, разобрано на странице раздела про налоги и расходы.

Сезонность загрузки

Спрос на жильё на Пхукете устроен волной. Высокий сезон — с ноября по апрель: сухо, прилетают туристы и зимовщики, посуточные ставки на пике. С мая по октябрь идёт сезон дождей, туристов меньше, и владельцы охотнее соглашаются на длинные договоры.

Для владельца это выбор модели. Годовой договор с одним жильцом сглаживает волну: доход ровный, простой минимальный. Краткосрочная сдача позволяет заработать больше в сезон, но полгода квартира может стоять полупустой. Какая модель выгоднее по итогу года, зависит от района и загрузки, а хлопот у краткосрочной заметно больше.

Посуточная сдача и закон

Сдача жилья на срок меньше 30 дней в Таиланде относится к гостиничной деятельности и требует лицензии по закону о гостиницах. Получить такую лицензию на отдельную квартиру в обычном жилом доме очень сложно. А правила многих домов запрещают краткосрочную сдачу ещё и отдельным пунктом.

Поэтому при расчёте доходности кондо разумно опираться на долгую аренду. Легальная краткосрочная сдача живёт в проектах, где с самого начала есть гостиничный оператор и лицензия: там квартира работает как номер отеля, а владелец получает долю дохода.

Управляющие компании

Если вы живёте не на острове, сдачей занимается управляющая компания. Её работа — найти жильцов, заселить, собрать оплату, организовать уборку и мелкий ремонт, передать владельцу отчёт и деньги. Платят ей долей от арендного дохода или фиксированной суммой, условия у компаний разные.

• Что в договоре. Процент или фиксированная сумма, что входит в услугу, кто оплачивает ремонт и в каком пределе без согласования.
• Отчётность. Как часто, в каком виде, с копиями договоров аренды и счетов.
• Деньги. Куда и когда переводится доход, в какой валюте.
• Выход. За какой срок можно расторгнуть договор и забрать ключи.

Программы гарантированного дохода

Часть новостроек продаётся с программой аренды от застройщика: фиксированный процент от цены квартиры в год на несколько лет. Из 220 раскрытых нами карточек квартир такая программа указана в 26, то есть примерно в каждой восьмой.

• Обещанный процент: от 4% до 8% в год, чаще всего 7%.
• Срок: 3 года в 16 случаях из 26, 2 года в 7, 4 и 5 лет — в единичных.

Как оценивать такую программу спокойно. Сравните цену метра в этом проекте с соседними домами без программы: если метр заметно дороже, часть «дохода» уже заложена в цену. Прочитайте, кто платит гарантию — застройщик или отдельная управляющая компания — и записана ли она в договоре купли-продажи. Узнайте, что будет после окончания срока: как дальше делится доход и можно ли забрать квартиру из общего пула. Гарантия на три года при владении на двадцать лет — это начало истории, а не вся история.

Рост цены

Отдельный вопрос — подорожает ли сама недвижимость. Надёжного ряда цен сделок по Пхукету в открытом доступе нет, а цены предложений за прошлые годы мы не собирали. Поэтому никаких прогнозов роста здесь не будет.

Что можно сказать по нынешним данным: в раскрытых карточках метр в домах младше пяти лет стоит заметно дороже, чем в домах старше десяти, — 141 400 ฿ против 86 700 ฿. Новизна в цене, и со временем она из цены уходит. Закладывать это стоит в расчёт с самого начала.

Перепродажа и вывод денег

Продать квартиру иностранцу проще, если она оформлена в иностранной квоте: покупателю не нужно думать о долгой аренде. Квартира в долгой аренде продаётся через переуступку, и оставшийся срок с каждым годом короче.

Деньги от продажи можно перевести из Таиланда, и здесь снова пригодятся банковские справки о валюте, полученные при покупке. Цены на острове — в батах, так что результат в другой валюте зависит ещё и от курса. Практические вопросы обмена разобраны на странице обмена валюты.

Пять вопросов до покупки под сдачу

1. Кто здесь снимает? Жильцы на год, семьи на зимовку или туристы на неделю — от этого зависит модель и цифра дохода.
2. Сколько стоят взносы и что с резервным фондом? Протоколы собраний покажут, какие ремонты впереди.
3. Разрешает ли дом сдачу и в каком формате? Правила кондоминиума читают до брони.
4. Сколько похожих квартир уже сдаётся рядом? Откройте объявления об аренде в этом же доме: соседи — ваши прямые конкуренты.
5. Кто будет управлять? Вы сами, знакомый на острове или компания — и во что это обойдётся.

Кому подходит покупка под сдачу

• Подходит тем, кто сам бывает на острове, готов держать объект долго и считает чистую доходность около пяти-шести процентов нормальной.
• Подходит тем, кто совмещает: живёт в квартире часть года, а остальное время сдаёт через управляющую компанию.
• Не подходит тем, кому деньги могут понадобиться быстро: продажа недвижимости по нормальной цене требует времени.
• Не подходит тем, кто рассчитывает на посуточную сдачу обычной квартиры в кондоминиуме.