Агентства недвижимости и риэлторы Пхукета
Обязательной лицензии риэлтора в Таиланде нет, поэтому агента проверяют по делам и рекомендациям, а юридическую проверку объекта делает отдельный юрист. При продаже комиссию по обычаю платит продавец — от 3% до 5% цены, в долгой аренде — владелец, ориентир — месячная плата за годовой договор. Покупатель и жилец агенту обычно не платят.
Кто продаёт и сдаёт жильё на острове
Рынок посредников на Пхукете пёстрый. Есть агентства с офисами и десятками сотрудников, есть частные агенты, которые работают в одиночку по нескольким посёлкам. У крупных застройщиков свои отделы продаж. И есть собственники, которые выставляют жильё сами — на порталах, в объявлениях на воротах, в чатах жителей.
Одну и ту же квартиру часто продают сразу несколько посредников. В нашей выборке открытых объявлений о продаже квартир 26 из 444 карточек повторяли друг друга до цифры: тот же район, та же цена, та же площадь. Поэтому число объявлений на портале не равно числу квартир, а агент, который показал вам объект первым, — не обязательно единственный, кто может его показать.
Мы не агентство, объекты не подбираем и конкретные компании не рекомендуем. Задача страницы — объяснить, как устроена работа посредника, чтобы вы понимали, за что и кто платит.
Агентство, частный агент, отдел продаж
У каждого формата своя сильная сторона. Агентство с офисом держит большую базу, у него есть юристы-партнёры, фотографы, шаблоны договоров, и сотрудник в отпуске не ставит вашу сделку на паузу. Частный агент обычно глубже знает свои два-три района: конкретные дома, управляющих, соседей, и отвечает на сообщения сам.
Отдел продаж застройщика знает свой проект лучше всех — планировки, графики платежей, сроки сдачи, — но продаёт только его. Сравнить проект с соседними он не поможет, это не его задача. Разумная связка для покупателя новостройки: сравнить варианты с независимым агентом, а детали проекта уточнить у застройщика напрямую.
Лицензия и ответственность
В Таиланде нет обязательной государственной лицензии для риэлтора. Назвать себя агентом может любой, и формального экзамена, который отсеивал бы новичков, нет. Это не значит, что хороших агентов мало, — это значит, что проверять приходится по делам, а не по бумаге.
Отсюда главное правило: агент — посредник, а не юрист и не гарант сделки. Он находит объект, показывает, помогает договориться. Проверку титула, договора и прав продавца делает юрист, которого нанимает покупатель, отдельно от агента продавца.
Кто платит комиссию при продаже
По сложившейся тайской практике комиссию агенту при продаже платит продавец. Обычный размер — от 3% до 5% от цены, точная ставка — в договоре продавца с агентством. Покупатель агенту, как правило, не платит ничего.
В новостройке продавец — застройщик, и комиссия агенту идёт из его цены. Поэтому прийти в отдел продаж напрямую не всегда дешевле, чем с агентом: цена для покупателя бывает одинаковой. Если агент просит оплату с покупателя, это отдельная договорённость, и обсуждать её стоит до первого просмотра, письменно.
Советы и ответы на вопросы о Пхукете
Кто платит при долгой аренде
В долгой аренде комиссию по общей тайской практике платит владелец. Ориентир такой: месячная аренда за годовой договор, половина месячной — за полугодовой, полторы — за двухлетний. Жилец обычно не платит агенту ничего, кроме депозита и первого месяца владельцу.
На курортных сроках правила бывают другими, и сборы с арендатора тоже встречаются. Прямой вопрос «есть ли комиссия для меня» на входе снимает все недоразумения. Что ещё входит в стоимость съёмного жилья и какие цены на рынке, разобрано в материалах про аренду квартир и аренду вилл.
Что агент делает при покупке
Хороший агент экономит не деньги, а время и поездки. Остров вытянут с севера на юг, посёлки вилл разбросаны по склонам, и без подготовки три просмотра в разных районах съедают целый день. Работа агента при покупке складывается из нескольких частей.
- Подбор под задачу. Фильтрует рынок по бюджету, району, форме владения и сроку сдачи дома.
- Просмотры. Организует маршрут на день, договаривается с владельцами и управлением дома.
- Торг. Передаёт предложения, знает, как долго объект висит в продаже и насколько гибок продавец.
- Связь сторон. Собирает документы продавца, согласует график платежей, дату регистрации.
- Сопровождение. Может поехать с вами в земельный офис и помочь с управлением дома после сделки.
Что агент делает при аренде
- Показывает варианты. Особенно полезно в закрытых посёлках вилл, где охрана пускает по договорённости с владельцем.
- Договаривается о цене и сроке. Включая то, что входит в аренду: бассейн, сад, интернет.
- Готовит договор. Обычно двуязычный, на основе шаблона агентства.
- Помогает при заезде. Опись имущества, показания счётчиков, передача ключей.
Бытовая сторона съёма — депозит, коммунальные платежи, что проверить при заезде — подробно в разборе аренды кондо.
Чего агент не делает
Агент не проверяет юридическую чистоту объекта так, как это делает юрист, и не несёт за неё ответственности. Он не хранит ваши деньги: задаток и платежи идут продавцу или владельцу по договору, на счёт, указанный в договоре. Он не оформляет визу и не отвечает за налоги сторон. И после заезда споры с владельцем о ремонте или депозите решает договор аренды, а не агент: поэтому всё важное должно быть записано в нём, а не обещано на словах.
Если агент предлагает «всё сделать сам, юрист не нужен», это повод спросить, кто именно будет проверять титул и чьи интересы этот человек представляет.
Как выбрать агента: вопросы на первой встрече
- С кем вы работаете по этому объекту? С собственником напрямую или через другого агента. Во втором случае информация доходит с задержкой.
- Кто платит вашу комиссию? Ответ «продавец» — норма. Любой другой ответ — повод уточнить письменно.
- Сколько вы на острове и в каких районах работаете? Хороший агент по Раваи не обязательно знает Банг Тао.
- Покажете документы владельца до задатка? Копию титула и паспорта собственника или документы компании.
- С какими юристами работают ваши клиенты? И готовы ли вы, чтобы я пришёл со своим.
- На каком языке договор? Двуязычный договор с понятным вам вторым языком — стандарт.
Самый надёжный признак — рекомендация от человека, который уже купил или снял через этого агента и прожил в жилье хотя бы сезон.
Эксклюзив и открытый договор
Собственник может дать объект одному агентству в эксклюзив на оговорённый срок или раздать его всем желающим. В первом случае агент вкладывается в продажу: фотографии, реклама, показы. Во втором объект всплывает в десятке объявлений с разной ценой.
Для покупателя из этого следует одно: если видите тот же объект у разных агентов по разной цене, спросите цену у собственника через любого из них. Правильная цена одна — та, что в договоре с владельцем.
Эксклюзив удобен и покупателю: у такого агента обычно есть полный пакет документов по объекту, свежие фотографии и прямой контакт с владельцем. На открытом рынке тот же объект может оказаться уже проданным, а объявления о нём продолжат висеть ещё какое-то время.
Как читать объявление
Мы раскрыли 220 карточек квартир на продажу и посмотрели, что продавцы заполняют. Форма владения указана в 173, то есть примерно каждое пятое объявление её не называет. Размер ежемесячного взноса дома указан в 129, правила про животных — в 105, меньше чем в половине.
Отсутствие поля не значит, что ответ плохой, — значит, что его надо спросить. Три вопроса, которые стоит задать по каждому объявлению до просмотра: форма владения, ежемесячный взнос, правила дома про животных и сдачу. Если в карточке указан гарантированный доход от застройщика — а такое мы нашли в 26 карточках из 220 — спросите, кто его платит и записан ли он в договоре. Цифры по рынку — медианы цен, взносов, доли квот — собраны на страницах раздела о ценах и о покупке квартиры.
Язык и связь
На острове работают агенты с тайским, английским и русским языком, и выбор по языку — нормальный критерий. Договор при этом обычно составляют на тайском и втором языке, и в нём указано, какая версия главная. Поэтому важнее не язык агента, а то, кто переведёт и объяснит вам оба варианта договора до подписи.
Удобно, когда вся переписка идёт письменно в одном мессенджере: договорённости о цене, комиссии и сроках потом легко найти. Устное «владелец согласен» стоит просить подтвердить сообщением.
Если продаёте или сдаёте сами
- Договор с агентом. Размер комиссии, когда она выплачивается — при подписании или при регистрации, срок действия.
- Эксклюзив или нет. Эксклюзив на короткий срок даёт агенту стимул работать, открытый договор — охват.
- Цена в объявлениях. Одна для всех агентов, иначе покупатели начнут торговаться с вами через конкурентов.
- Документы наготове. Копия титула, справка управления дома о взносах, данные счётчиков — это ускоряет сделку.
Где искать без посредника
Часть собственников сдаёт и продаёт напрямую. Объявления висят в лобби кондоминиумов и на воротах посёлков, публикуются на порталах с пометкой «от владельца», передаются через управляющих домами. Удобно выбрать два-три района по карте острова, приехать и пройтись по ним пешком: так видно и объявления, и то, как живёт район.
Прямая сделка без агента экономит комиссию владельцу, но работу посредника никто не отменял: просмотры, переговоры, договор, опись имущества ложатся на вас. Юриста для покупки это не отменяет тем более.
Общая картина рынка аренды и продажи — на странице недвижимости Пхукета. А задать вопрос тем, кто уже снимает и покупает на острове, можно в нашем чате.
Частые вопросы
Сколько берёт риэлтор на Пхукете
При продаже обычно от 3% до 5% от цены, и платит продавец. В долгой аренде ориентир — месячная плата за годовой договор, её платит владелец. Покупатель и жилец агенту, как правило, ничего не платят.
Нужна ли агенту лицензия
Обязательной государственной лицензии для риэлтора в Таиланде нет. Поэтому опыт агента проверяют по сделкам, рекомендациям людей, которые через него купили или сняли, и по тому, как он работает с документами.
Дешевле ли купить новостройку без агента
Не обязательно. Комиссию агенту в новостройке платит застройщик из своей цены, и для покупателя цена часто одинаковая. Сравнить можно, спросив цену в отделе продаж и у агента на один и тот же номер квартиры.
Может ли агент заменить юриста
Нет. Агент находит объект и помогает договориться, но не отвечает за юридическую чистоту. Титул, записи на его обороте, права продавца и договор проверяет юрист, которого нанимает покупатель.
Почему один объект висит у разных агентов с разной ценой
Собственник раздал его нескольким посредникам без эксклюзива, и каждый выставил свою цифру. Правильная цена одна — та, что в договоре с владельцем; спросите её через любого из агентов.
Что спросить у агента на первой встрече
С кем он работает по объекту — с владельцем или через коллегу, кто платит его комиссию, в каких районах он работает, покажет ли документы владельца до задатка и не против ли, чтобы вы пришли со своим юристом.
Материал редакции adadai.com. Мы не агентство и не риелтор: объекты не подбираем и сделки не сопровождаем. Цены в таблицах — наш разбор открытых предложений, актуальные условия всегда уточняются у владельца.