# Налоги и расходы при покупке недвижимости на Пхукете Адрес страницы: https://adadai.com/realty/nalogi-riski При покупке на Пхукете покупатель по обычаю платит половину сбора за регистрацию перехода — 1% от оценочной стоимости, а налоги с продажи — специальный бизнес-налог 3,3% или гербовый сбор 0,5% и налог у источника — ложатся на продавца. Долгая аренда земли регистрируется со сбором 1% от всей арендной платы и гербовым 0,1%. Дальше владелец платит ежегодный налог на землю и строения и взносы дома. ## Все платежи сделки в одной таблице При продаже в земельном офисе Пхукета оплачиваются четыре платежа: сбор за сам переход права и три налога с продавца, причём из двух налогов с продажи всегда берётся только один. Долгая аренда регистрируется отдельно и со своим сбором. | Платёж | Ставка | От чего считается | Кто платит по обычаю | | --- | --- | --- | --- | | Сбор за регистрацию перехода | 2% | Оценочная стоимость департамента земель | Пополам | | Специальный бизнес-налог | 3,3% | Большая из двух сумм: цена договора или оценка | Продавец | | Гербовый сбор (вместо бизнес-налога) | 0,5% | Большая из двух сумм | Продавец | | Налог у источника | 1% для компании, по шкале для частного лица | Для частного лица — оценка и годы владения | Продавец | | Регистрация долгой аренды | 1% + гербовый 0,1% | Вся арендная плата за срок | По договору | Ставки — по правилам департамента доходов и земельного департамента Таиланда. «По обычаю» — сложившаяся практика, а не закон: распределение платежей стороны записывают в договоре. Главное, что стоит запомнить: обычай — не норма. Продавец может переложить часть платежей на покупателя, застройщик может взять их на себя. Что записано в договоре купли-продажи, то и платится в земельном офисе. ## Оценка департамента и цена договора У каждой сделки две суммы. Первая — цена, о которой договорились стороны. Вторая — оценочная стоимость, которую ведёт департамент земель по своим таблицам для участков, домов и квартир. Она бывает ниже рыночной, иногда заметно. От оценки считается сбор за переход. Специальный бизнес-налог и гербовый сбор берут от большей из двух сумм, поэтому занижать цену в договоре бессмысленно: ниже оценки база всё равно не опустится. Точную оценку конкретного объекта называет земельный офис, и её полезно узнать до того, как договор подписан. ## Сбор за переход права: 2% Это плата государству за то, что имя нового собственника вписывают в титул. Ставка одна для квартир, домов и земли. По сложившейся практике на Пхукете её делят пополам: 1% платит покупатель, 1% продавец. Время от времени правительство снижает этот сбор для недорогого жилья, чтобы поддержать рынок. Такие меры действуют ограниченный срок и с порогами по цене, поэтому на момент сделки условия проверяют заново, а не по старым новостям. ## Бизнес-налог или гербовый сбор С продажи недвижимости берут один из двух платежей, никогда не оба. Специальный бизнес-налог — 3% плюс местный налог в размере 10% от него, итого 3,3%. Его платят компании при любой продаже и частные лица, если продают раньше, чем через пять лет после покупки. Если бизнес-налог не применяется, платится гербовый сбор 0,5%. Так бывает, когда частный продавец владел объектом пять лет и дольше. Есть и льгота: частное лицо, которое жило в проданном жилье и было прописано в нём по домовой книге не меньше года, от бизнес-налога освобождается даже при более коротком владении. Для покупателя это важно по одной причине. Продавец, который владеет квартирой меньше пяти лет, платит почти в семь раз больше, чем тот, кто владеет дольше. Это влияет на то, как он торгуется и кому хочет переложить платежи. ## Налог у источника Земельный офис удерживает с продавца подоходный налог прямо при регистрации. Для компании это 1% от большей из двух сумм. Для частного лица расчёт сложнее: берут оценочную стоимость, вычитают расходы по нормативу, зависящему от числа лет владения, и применяют прогрессивную шкалу подоходного налога. Покупателя этот налог напрямую не касается, но в договоре встречается оговорка, что все налоги с продажи — на продавце. Её стоит видеть написанной, а не устной. ## Пример: квартира по медиане рынка Возьмём квартиру по медиане открытых предложений — 4 970 000 ฿ — и допустим, что оценка департамента составляет 4 000 000 ฿. Цифры условные, но механика реальная. - **Сбор за переход:** 2% от 4 000 000 ฿ — 80 000 ฿, по обычаю по 40 000 ฿ с каждой стороны. - **Если продавец владел меньше пяти лет:** бизнес-налог 3,3% от 4 970 000 ฿ — 164 010 ฿. - **Если пять лет и дольше:** вместо него гербовый сбор 0,5% от 4 970 000 ฿ — 24 850 ฿. - **Налог у источника:** зависит от того, кто продавец и сколько лет он владел, считается в земельном офисе. Итог для покупателя в этом примере — 40 000 ฿ сбора плюс взносы дома, если квартира в новом кондоминиуме. Для продавца разница между двумя сценариями — почти 140 000 ฿. ## Регистрация аренды земли и дома Если вилла покупается в форме долгой аренды участка, в земельном офисе регистрируют договор аренды. Сбор — 1% от всей арендной платы за срок, плюс гербовый сбор 0,1%. Пример: если за 30 лет аренды участка по договору платится 9 000 000 ฿, сбор составит 90 000 ฿, гербовый — 9 000 ฿. Дом на арендованной земле переходит к покупателю отдельной регистрацией, и для неё действуют обычные ставки перехода права. Поэтому в договоре важно видеть, как цена разделена между арендой земли и строением: от этого разделения зависит, сколько заплатят обе стороны. ## Новостройка: что берёт на себя застройщик Застройщик — компания, значит, при продаже он всегда платит бизнес-налог и налог у источника. Сбор за переход в новостройке делят по договору: бывает, что застройщик берёт его на себя целиком, и это нормальный предмет торга. Отдельная статья — разовый взнос в резервный фонд дома. Его берут при первой регистрации квартиры в новом кондоминиуме, считают обычно от площади, и он идёт на будущие крупные ремонты. Бывает, что при передаче ключей просят сразу оплатить и ежемесячные взносы вперёд. Все эти суммы указаны в договоре, и их стоит сложить до подписи. ## Ежегодный налог на землю и строения Раз в год владелец платит местной администрации налог на землю и строения. Считается он от оценочной стоимости, для жилья ставки — от 0,02% до 0,1% по ступеням, законный потолок — 0,3%. Платит тот, кто владел объектом на 1 января: собственник квартиры, собственник дома, собственник земли. Для основного жилья есть льготы. Если человек владеет домом вместе с землёй и прописан в нём, первые 50 млн ฿ оценки не облагаются. Если владеет только строением, как владелец квартиры или дома на арендованной земле, — первые 10 млн ฿. Прописка по домовой книге должна быть на 1 января. Для квартиры в 4 000 000 ฿ по оценке, которая не является основным жильём, налог по нижней ставке 0,02% — около 800 ฿ в год. На фоне остальных расходов это немного. ## Содержание квартиры: взносы дома Каждый кондоминиум содержит общее имущество на взносы собственников, которые по закону считаются пропорционально площади. По 129 открытым объявлениям о продаже квартир на Пхукете, где продавец указал взнос, медиана — 2 280 ฿ в месяц, около 59 ฿ за квадратный метр. Для квартиры в 40 м² это примерно 28 000 ฿ в год. Долги по взносам не остаются в прошлом: без справки управления дома об их отсутствии земельный офис квартиру не переоформит. Поэтому при покупке вторички справку берёт продавец, а покупатель проверяет, что в ней нет хвостов. ## Если квартиру или виллу сдавать Доход от аренды недвижимости в Таиланде облагается подоходным налогом по прогрессивной шкале. Для сдачи зданий закон разрешает вычесть расходы по нормативу — 30% без подтверждающих документов — или фактические расходы с документами. Если арендатор — компания, часть налога она удерживает сама при оплате. Порядок подачи декларации и ставки для конкретного случая зависят от налогового статуса владельца. Это вопрос к бухгалтеру, а не к агенту, и решать его лучше до первой сдачи, а не после. ## Когда будете продавать сами Все ставки выше однажды повернутся к вам другой стороной. Продажа в первые пять лет стоит продавцу-частнику 3,3% бизнес-налога, после — 0,5% гербового сбора. Если вы живёте в квартире и прописаны в ней по домовой книге, через год владения бизнес-налог снимается и при ранней продаже. Для вывода денег из страны пригодятся те самые банковские справки о переводе при покупке: они показывают, что деньги пришли из-за рубежа. Храните их вместе с титулом и договором, а не в почте продавца. ## Расходы помимо налогов Государственные платежи — не единственная строка бюджета. Сопровождение юриста при проверке и сделке, перевод документов, доверенность, если на регистрацию идёт представитель, открытие банковского счёта. Суммы здесь договорные и зависят от объекта, поэтому их запрашивают заранее и письменно. Отдельно — комиссия агента. В продаже её по обычаю платит продавец, и покупателю она не выставляется отдельной строкой. Если агент просит оплату с покупателя, это стоит обсудить до первого просмотра. ## Как спокойно пройти день регистрации - **Распределение платежей в договоре.** Кто платит сбор, налоги, резервный фонд — списком, с формулой расчёта. - **Предварительный расчёт.** Земельный офис может посчитать платежи заранее по документам объекта. Сумма в день сделки не станет сюрпризом. - **Банковские справки о переводах.** Для квартиры в иностранной квоте без них регистрации не будет. - **Справка об отсутствии долгов.** Для квартиры — от управления кондоминиума, свежая. - **Деньги на платежи.** Сборы оплачивают в день регистрации, способ оплаты уточняют в офисе заранее. Как устроена сама покупка, по шагам — на страницах раздела о покупке квартиры и виллы. Цены, от которых считаются все эти проценты, собраны на странице цен на недвижимость. А общая картина рынка — на странице [недвижимости Пхукета](https://adadai.com/real-estate-phuket), с бытовой стороной переезда помогает разбор [переезда на Пхукет](https://adadai.com/pereezd-na-phuket), со счётом в банке — материал про [банковский счёт](https://adadai.com/blog/bankovskiy-schet-na-phukete). ## Частые вопросы ### Сколько платит покупатель при оформлении По обычаю — половину сбора за переход права, то есть 1% от оценочной стоимости департамента земель. В новом кондоминиуме добавляется разовый взнос в резервный фонд дома. Всё остальное по обычаю платит продавец, но точное распределение задаёт договор. ### Откуда берётся оценочная стоимость Её ведёт департамент земель по своим таблицам для земли, домов и квартир. Она бывает ниже рыночной цены. Сбор за переход считается от оценки, а бизнес-налог и гербовый сбор — от большей из двух сумм: оценки или цены договора. ### Когда продавец платит 3,3%, а когда 0,5% Специальный бизнес-налог 3,3% платят компании всегда и частные лица, если продают раньше чем через пять лет после покупки. В остальных случаях берётся гербовый сбор 0,5%. Частное лицо, прописанное в проданном жилье не меньше года, от бизнес-налога освобождается. ### Сколько стоит зарегистрировать аренду земли Сбор — 1% от всей арендной платы за срок договора, плюс гербовый сбор 0,1%. При аренде участка за 9 000 000 ฿ на 30 лет это 90 000 ฿ и 9 000 ฿. ### Какой налог платит владелец квартиры каждый год Налог на землю и строения: для жилья от 0,02% до 0,1% оценочной стоимости. Для квартиры с оценкой 4 000 000 ฿, которая не основное жильё, это около 800 ฿ в год. Для основного жилья с пропиской на 1 января первые 10 млн ฿ оценки не облагаются. ### Сколько стоит содержание квартиры Главная статья — взнос дома. По открытым объявлениям медиана — 2 280 ฿ в месяц, около 59 ฿ за квадратный метр; для 40 м² это примерно 28 000 ฿ в год. Сверху — электричество, вода и интернет по счётчикам. ### Можно ли записать в договор цену ниже реальной Смысла нет: бизнес-налог и гербовый сбор всё равно считаются от большей из двух сумм, а заниженная цена создаёт проблемы при будущей продаже и переводе денег из страны. ## Дальше по теме - [Купить квартиру на Пхукете](https://adadai.com/realty/kupit-kvartiru) - [Купить виллу на Пхукете](https://adadai.com/realty/kupit-villu) - [Цены на недвижимость Пхукета](https://adadai.com/realty/tseny-nedvizhimost) - [Инвестиции в недвижимость Пхукета](https://adadai.com/realty/investitsii) - [Агентства недвижимости Пхукета](https://adadai.com/realty/agentstva) Материал редакции adadai.com. Мы не агентство и не риелтор: объекты не подбираем и сделки не сопровождаем. Цены в таблицах — наш разбор открытых предложений, актуальные условия всегда уточняются у владельца. --- Вопросы по Пхукету — в чате сообщества: Max https://max.ru/join/qVYuWElbIe53DzLRrUA_aJTe_ZT8CpKy5Rmswn1UlD0 · Telegram https://t.me/PHUKETDA Источник: adadai.com, https://adadai.com/realty/nalogi-riski. Каноническая версия — HTML по этому адресу.