# Инвестиции в недвижимость Таиланда: как это работает на Пхукете Адрес страницы: https://adadai.com/realty/investitsii По нашим замерам открытых объявлений долгая сдача квартиры на Пхукете даёт валовую доходность около 6,7% в год: от 4,6% в Камале до 8,4% в Кату. После взносов дома, комиссии агента и месяца простоя от 7,9% у типичной односпальной квартиры остаётся около 5,9% — ещё до налога и ремонта. Посуточная сдача квартиры требует гостиничной лицензии, поэтому считать разумно долгую аренду. ## Как мы считали доходность Рекламные проценты в объявлениях проверить нельзя, поэтому мы посчитали сами на двух своих замерах. Первый — открытые предложения долгой аренды квартир: цена за квадратный метр в месяц по районам. Второй — открытые предложения о продаже квартир в кондоминиумах: цена метра по тем же районам. Годовая аренда метра, делённая на цену метра, и есть валовая доходность долгой сдачи. У метода есть честные ограничения. Обе стороны — цены предложения, а не сделок. Считается год без простоя. Не вычтены взносы дома, комиссия агента, ремонт и налоги — это делается ниже отдельным шагом. Зато метод одинаковый для всех районов, и сравнивать их между собой можно. Эта страница — разбор механики рынка, а не инвестиционный совет. Решение о покупке под сдачу принимают с учётом своих денег, налогового статуса и срока. ## Валовая доходность по районам | Район | Аренда, ฿ за м² в месяц | Продажа, ฿ за м² | Валовая доходность в год | | --- | --- | --- | --- | | Кату | 526 | 75 000 | 8,4% | | Пхукет-таун с Вичитом | 510 | 79 700 | 7,7% | | Раваи и Най Харн | 724 | 112 200 | 7,7% | | Банг Тао, Чернг Талай, Лагуна | 900 | 147 500 | 7,3% | | Патонг | 564 | 96 900 | 7,0% | | Найянг и Найтон | 611 | 111 600 | 6,6% | | Чалонг | 474 | 93 500 | 6,1% | | Карон и Ката | 529 | 126 700 | 5,0% | | Камала | 500 | 129 900 | 4,6% | Аренда — 596 предложений долгой аренды квартир, продажа — 478 предложений о продаже квартир в кондоминиумах; оба сбора наши, по открытым объявлениям. Доходность — годовая аренда метра, делённая на цену метра, до всех расходов и без простоя. По острову в целом получается около 6,7%: метр сдаётся примерно за 600 ฿ в месяц, продаётся примерно за 107 300 ฿. Разброс между районами — почти вдвое. Логика понятная. Кату и город — жилые районы, где квартиры дешёвые, а спрос держат те, кто работает на острове. Камала и Карон с Катой — курортные, метр там дорогой, а долгая аренда стоит не намного выше городской: их сильная сторона — туристический сезон, а не годовой договор. Банг Тао дорог с обеих сторон и остаётся в середине. Подробнее про районы — в разборах [Кату](https://adadai.com/district/kathu), [Камалы](https://adadai.com/district/kamala) и [Банг Тао](https://adadai.com/district/bang-tao). ## Доходность по форматам Тот же расчёт можно сделать по типу жилья, сравнивая медиану цены продажи с медианой долгой аренды того же формата. - **Студия:** продажа 3 900 000 ฿, аренда 22 000 ฿ в месяц — около 6,8% в год. - **Одна спальня:** 3 800 000 ฿ и 25 000 ฿ — около 7,9%. Самый ходовой формат и на продажу, и на съём. - **Две спальни:** 9 920 000 ฿ и 52 000 ฿ — около 6,3%. Большая квартира сдаётся хуже в пересчёте на вложенный бат. - **Вилла с тремя спальнями:** 18 900 000 ฿ и 120 000 ฿ — около 7,6%. Но и расходы на бассейн, сад и ремонт у виллы выше. Цифры аренды — из наших разборов [аренды квартир](https://adadai.com/realty/arenda-kvartir) и [аренды вилл](https://adadai.com/realty/arenda-vill), цифры продажи — из разбора цен на недвижимость в этом же разделе. ## От валовой доходности к чистой Валовая цифра — это потолок. Посчитаем на примере односпальной квартиры: 35 м², куплена за 3 800 000 ฿, сдаётся за 25 000 ฿ в месяц. - **Аренда за год:** 300 000 ฿, то есть 7,9% от цены. - **Взносы дома:** при медиане 59 ฿ за м² в месяц — около 24 800 ฿ в год. - **Комиссия агента:** по обычной практике — месячная аренда за годовой договор, 25 000 ฿. Платит её владелец. - **Месяц простоя между жильцами:** ещё 25 000 ฿. Остаётся около 225 000 ฿, или 5,9% в год. И это до подоходного налога, ремонта, замены мебели и техники. Реалистичный разговор о долгой сдаче на Пхукете начинается с цифры около пяти-шести процентов, а не с цифр из рекламы. ## Вилла под сдачу: другая арифметика По виллам тот же расчёт даёт похожие валовые цифры. Двухспальная — 13 720 000 ฿ при аренде 80 000 ฿ в месяц, около 7,0% в год. Трёхспальная — около 7,6%. Четырёхспальная — 30 500 000 ฿ при 180 000 ฿ в месяц, около 7,1%. Разница с квартирой — в расходах и в спросе. Бассейн чистят круглый год, сад растёт без перерывов на сезон дождей, крыша и дренаж требуют внимания после каждого ливневого сезона. Взноса дома у отдельной виллы нет, но всё это владелец оплачивает сам. А жильцов на большую виллу на год меньше, чем на односпальную квартиру, и ищут их дольше. ## Налог с арендного дохода Доход от сдачи недвижимости в Таиланде облагается тайским подоходным налогом по прогрессивной шкале, даже если владелец живёт в другой стране. Для сдачи зданий закон разрешает вычесть 30% дохода как расходы без подтверждающих документов. Если жилец — компания, она удерживает часть налога при каждой оплате и перечисляет её сама. В расчёте чистой доходности налог стоит учитывать отдельной строкой, по своему статусу. Как устроены все остальные платежи владельца, разобрано на странице раздела про налоги и расходы. ## Сезонность загрузки Спрос на жильё на Пхукете устроен волной. Высокий сезон — с ноября по апрель: сухо, прилетают туристы и зимовщики, посуточные ставки на пике. С мая по октябрь идёт сезон дождей, туристов меньше, и владельцы охотнее соглашаются на длинные договоры. Для владельца это выбор модели. Годовой договор с одним жильцом сглаживает волну: доход ровный, простой минимальный. Краткосрочная сдача позволяет заработать больше в сезон, но полгода квартира может стоять полупустой. Какая модель выгоднее по итогу года, зависит от района и загрузки, а хлопот у краткосрочной заметно больше. ## Посуточная сдача и закон Сдача жилья на срок меньше 30 дней в Таиланде относится к гостиничной деятельности и требует лицензии по закону о гостиницах. Получить такую лицензию на отдельную квартиру в обычном жилом доме очень сложно. А правила многих домов запрещают краткосрочную сдачу ещё и отдельным пунктом. Поэтому при расчёте доходности кондо разумно опираться на долгую аренду. Легальная краткосрочная сдача живёт в проектах, где с самого начала есть гостиничный оператор и лицензия: там квартира работает как номер отеля, а владелец получает долю дохода. ## Управляющие компании Если вы живёте не на острове, сдачей занимается управляющая компания. Её работа — найти жильцов, заселить, собрать оплату, организовать уборку и мелкий ремонт, передать владельцу отчёт и деньги. Платят ей долей от арендного дохода или фиксированной суммой, условия у компаний разные. - **Что в договоре.** Процент или фиксированная сумма, что входит в услугу, кто оплачивает ремонт и в каком пределе без согласования. - **Отчётность.** Как часто, в каком виде, с копиями договоров аренды и счетов. - **Деньги.** Куда и когда переводится доход, в какой валюте. - **Выход.** За какой срок можно расторгнуть договор и забрать ключи. ## Программы гарантированного дохода Часть новостроек продаётся с программой аренды от застройщика: фиксированный процент от цены квартиры в год на несколько лет. Из 220 раскрытых нами карточек квартир такая программа указана в 26, то есть примерно в каждой восьмой. - **Обещанный процент:** от 4% до 8% в год, чаще всего 7%. - **Срок:** 3 года в 16 случаях из 26, 2 года в 7, 4 и 5 лет — в единичных. Как оценивать такую программу спокойно. Сравните цену метра в этом проекте с соседними домами без программы: если метр заметно дороже, часть «дохода» уже заложена в цену. Прочитайте, кто платит гарантию — застройщик или отдельная управляющая компания — и записана ли она в договоре купли-продажи. Узнайте, что будет после окончания срока: как дальше делится доход и можно ли забрать квартиру из общего пула. Гарантия на три года при владении на двадцать лет — это начало истории, а не вся история. ## Рост цены Отдельный вопрос — подорожает ли сама недвижимость. Надёжного ряда цен сделок по Пхукету в открытом доступе нет, а цены предложений за прошлые годы мы не собирали. Поэтому никаких прогнозов роста здесь не будет. Что можно сказать по нынешним данным: в раскрытых карточках метр в домах младше пяти лет стоит заметно дороже, чем в домах старше десяти, — 141 400 ฿ против 86 700 ฿. Новизна в цене, и со временем она из цены уходит. Закладывать это стоит в расчёт с самого начала. ## Перепродажа и вывод денег Продать квартиру иностранцу проще, если она оформлена в иностранной квоте: покупателю не нужно думать о долгой аренде. Квартира в долгой аренде продаётся через переуступку, и оставшийся срок с каждым годом короче. Деньги от продажи можно перевести из Таиланда, и здесь снова пригодятся банковские справки о валюте, полученные при покупке. Цены на острове — в батах, так что результат в другой валюте зависит ещё и от курса. Практические вопросы обмена разобраны на странице [обмена валюты](https://adadai.com/exchange). ## Пять вопросов до покупки под сдачу 1. **Кто здесь снимает?** Жильцы на год, семьи на зимовку или туристы на неделю — от этого зависит модель и цифра дохода. 2. **Сколько стоят взносы и что с резервным фондом?** Протоколы собраний покажут, какие ремонты впереди. 3. **Разрешает ли дом сдачу и в каком формате?** Правила кондоминиума читают до брони. 4. **Сколько похожих квартир уже сдаётся рядом?** Откройте объявления об аренде в этом же доме: соседи — ваши прямые конкуренты. 5. **Кто будет управлять?** Вы сами, знакомый на острове или компания — и во что это обойдётся. ## Кому подходит покупка под сдачу - **Подходит** тем, кто сам бывает на острове, готов держать объект долго и считает чистую доходность около пяти-шести процентов нормальной. - **Подходит** тем, кто совмещает: живёт в квартире часть года, а остальное время сдаёт через управляющую компанию. - **Не подходит** тем, кому деньги могут понадобиться быстро: продажа недвижимости по нормальной цене требует времени. - **Не подходит** тем, кто рассчитывает на посуточную сдачу обычной квартиры в кондоминиуме. ## Частые вопросы ### Какую доходность даёт квартира на Пхукете По нашим замерам валовая доходность долгой сдачи — около 6,7% в год по острову, от 4,6% в Камале до 8,4% в Кату. Это до расходов и без простоя. Для типичной односпальной квартиры после взносов, комиссии и месяца простоя остаётся около 5,9%. ### В каком районе квартира окупается быстрее В жилых районах с дешёвым метром: Кату (8,4%), Пхукет-таун с Вичитом и Раваи с Най Харном (по 7,7%). В курортных Камале и Кароне с Катой метр дорогой, а долгая аренда не намного выше городской, поэтому доходность ниже — 4,6–5,0%. ### Можно ли сдавать квартиру посуточно Сдача меньше чем на 30 дней по тайскому закону о гостиницах требует лицензии, а правила многих кондоминиумов краткосрочную сдачу запрещают. Легальный вариант — проекты с гостиничным оператором, где квартира работает как номер отеля. ### Что такое гарантированный доход от застройщика Фиксированный процент от цены квартиры в год на несколько лет. В раскрытых нами карточках он встречается примерно в каждой восьмой: от 4% до 8%, чаще 7%, обычно на 3 года. Проверяют, кто платит гарантию, записана ли она в договоре и что будет после окончания срока. ### Что съедает доходность Взносы дома (медиана около 59 ฿ за м² в месяц), комиссия агента за поиск жильца, простой между договорами, ремонт, обновление мебели и техники, подоходный налог с аренды. Налог на землю и строения для квартиры обычно небольшой. ### Вилла выгоднее квартиры для сдачи По валовой цифре близко: трёхспальная вилла даёт около 7,6%, односпальная квартира — около 7,9%. Но у виллы выше расходы на бассейн, сад и ремонт, а жильца на большую виллу ищут дольше. ### Вырастет ли цена недвижимости Прогнозов не даём: надёжного открытого ряда цен сделок по Пхукету нет. По текущим данным новизна дома заметно поднимает цену метра, и со временем эта надбавка уходит, это стоит учитывать в расчёте. ## Дальше по теме - [Цены на недвижимость Пхукета](https://adadai.com/realty/tseny-nedvizhimost) - [Купить квартиру на Пхукете](https://adadai.com/realty/kupit-kvartiru) - [Налоги и расходы при покупке](https://adadai.com/realty/nalogi-riski) - [Снять квартиру на Пхукете](https://adadai.com/realty/arenda-kvartir) - [Агентства недвижимости Пхукета](https://adadai.com/realty/agentstva) Материал редакции adadai.com. Мы не агентство и не риелтор: объекты не подбираем и сделки не сопровождаем. Цены в таблицах — наш разбор открытых предложений, актуальные условия всегда уточняются у владельца. --- Вопросы по Пхукету — в чате сообщества: Max https://max.ru/join/qVYuWElbIe53DzLRrUA_aJTe_ZT8CpKy5Rmswn1UlD0 · Telegram https://t.me/PHUKETDA Источник: adadai.com, https://adadai.com/realty/investitsii. Каноническая версия — HTML по этому адресу.